האם השקעה זולה בחו"ל מניבה תשואה גבוהה?

ישראלים רבים נוהרים כיום אל נכסי נדל"ן באירופה וסיפורי ההצלחה נשמעים מכל עבר. נראה שב-2022, שיגעון השקעות הנדל"ן בחו"ל עדיין נמצא בשיאו. זה לא אמור להפתיע אותנו בכלל. שווקים רבים מעבר לים מציעים כיום נכסים במחירים אטרקטיביים עם פוטנציאל לתשואה גבוהה במיוחד, כזו שבהשקעות בשוק הישראלי לרוב כמעט ואינן אפשרויות. עם ייעוץ מתאים ואנשי המקצוע הנכונים לצידנו, נוכל לאפשר לכסף שלנו לעבוד בשבילנו יותר משציפינו אי פעם. גם השנה, נראה כי השקעות בגרמניה בתחום הנדל"ן עדיין נחשבות לאחד האפיקים המשתלמים.

מעבר לעובדה שהשוק כשיר לכך והביקוש לנכסים להשכרה עדיין גבוה מאוד בגרמניה, גם ברמה הטכנית מדובר בהשקעה משתלמת. רוב הבנקים בגרמניה מוכנים לספק מימון עבור נכסים אלו גם לתושבים זרים מכיוון שנכסים מושכרים מניעים את הכלכלה הגרמנית הרבה יותר מעוד נדל"ן נטוש. הגרמנים השכילו להבין שטיפול בבעיות הדיור והכנסת כמה שיותר נכסים זמינים להשכרה היא המפתח ליציאה מהמשבר ובונים רשת תמיכה שתאפשר למשקיעים מכל רחבי העולם להכניס לשוק כמה שיותר דירות. בין אם זו ההשקעה הראשונה שלך בחו"ל, או אם צברת כבר לא מעט קילומטראז', אלו כמה נקודות שכדאי לקחת בחשבון לקראת ההשקעה שלך בגרמניה כדי ליהנות מתשואה גבוהה על נכסים זולים ככל הניתן.

לבחון היטב את אפשרויות המימון שלך

לא תמיד קל להשקיע בנכס למגורים כשאין מספיק הון לרשותנו על מנת לרכוש אותו ללא משכנתא. תוכניות מימון בסיכון גבוה מכניסות מורכבות רבה להשקעה שלך. כל עוד החלטנו ללכת על דירה קטנה, זה עוד יכול להיות פשוט. עם זאת, לאלו מאיתנו שהחליטו ללכת בגדול ולרכוש בניין, או נדל"ן מסחרי, ייתכן שנגלה שהתשואה שנקבל בסוף נמוכה משציפינו. העלייה בריביות המשכנתא עשויות להפתיע אותנו.

ככל שמשכנתא היא האפשרות היחידה שלך, חשוב לערוך סקר שוק קפדני ולבחון מהן ריביות המשכנתא הטובות ביותר שניתן להשיג בתנאי השוק כיום. על אף שכיום הריביות נוחות מאוד, הן עשויות לעלות מאוד בעתיד. ככל שנמהר וננצל את תנאי השוק הטובים, נוכל לעגן את התנאים שלנו ל-20 השנים הקרובות וליהנות מתוכנית מימון שבאמת תשתלם עבורנו. כל עוד ניקח בחשבון את כל ההוצאות הנלוות, יהיה לנו קל בהרבה לדייק בתשואה שנקבל בסוף התהליך.

לבדוק את הנכס לפני ולפנים

חשוב לבדוק היטב את הנכס לליקויי בניה לפני הרכישה. אם ניכנס לעסקה שאננים היום, אנו עלולים לגלות מחר שאנו עומדים מול תיקונים בסכומי עתק שיהפכו את ההשקעה כולה ללא כדאית. בנוסף, חשוב שניקח בחשבון את עלויות התחזוקה של המבנה,מכיוון שהן עשויות להסתכם בהוצאות הכוללות. אלו כמה מהדגשים המרכזיים שעלינו לקחת בחשבון בעת בדיקת הנכס לליקויים:

• נזקי רטיבות ועובש
• התיישנות התשתיות והצנרת
• מסגור פתחי הבניין ואיטום
• איכות הריצוף
• איטום הגג

כמו תמיד – הכול תלוי במיקום

שלושת המ"מים של עולם הנדל"ן נכונים בגרמניה בדיוק כמו שהם נכונים בכל נקודה אחרת בעולם. לקראת בחירת הנכס האידיאלי, חשוב שנוודא כי הוא נמצא בקרבה לשירותים ציבוריים נחוצים, נתיבי תחבורה נגישים, אוניברסיטאות ובתי ספר ומרכז עיר אטרקטיבי. נתונים אלו ילמדו אותנו על רמת הביקוש באזור וככל שהביקוש גבוה יותר, כך נוכל לדרוש דמי שכירות גבוהים יותר וכפועל יוצא מכך, התשואה על ההשקעה שלנו עשויה לקפוץ באופן משמעותי. חשוב שניקח בחשבון ששכירות גבוהה תצמצם גם את הקהל שנוכל להציע לו את הנכס להשכרה. עלינו לבצע תחשיב כדאיות מעמיק ולבחון מהו גובה השכירות שייחשב תחרותי ועדיין יותיר בידינו הכנסה משתלמת.