משכנתא למסורבי בנק – איך מקבלים אותה והאם זה תמיד כדאי?

הבנקים כיום מבצעים בדיקות מחמירות לכל מי שמבקש הלוואה לצורך משכנתא. אחרי הכל, מדובר בהלוואה לטווח ארוך ואם יותר מדי אנשים לא יצליחו לפרוע את המשכנתא שלהם, הדבר עשוי לפגוע בבנקים ואף להביא לשרשרת של התרסקות כלכלית כפי שקרה בארה"ב ב-2008, שם נתנו משכנתאות לכל דורש בלי לבדוק לעומק את יכולת ההחזר שלו (למרבה המזל אנחנו ממש לא שם…).

הסיבות לסירוב לקבלת משכנתא הן מגוונת, אך רובן קשורות להיסטוריה שלילית או מצב כלכלי בעייתי. לדוגמה, דירוג אשראי נמוך שנרשם בחברות כגון BDI עליהן נסמכים מרבית הבנקים, עיקול חשבונות, תיק שנפתח בהוצאה לפועל, חוסר יכולות להחזיר הלוואות קודמות וכו'. מרבית המידע אודות הלווים זמין במאגרים פתוחים או נמצאים במסמכים שיש להמציא, ולכן סירוב בבנק אחד גורר לא אחת סירוב גם בבנקים אחרים.

ישנם גם מקרים מסוימים בהם הנכס הוא בעייתי מבחינות משפטיות.

מה ניתן לעשות?

כדי לדעת מה כדאי לעשות, צריך קודם כל להבין שלא כל מסורבי משכנתא נמצאים מבחינת הבנק באותה רמת סיכון. לדוגמה, רוב הבנקים לא יכולים לתת אחוזי מימון שגבוהים מ-75% (וגם זאת רק ב במקרים מסוימים). זה לא אומר שאתם כלקוחות בעייתיים באופן ספציפי, אלא שאלו תנאי הגבול העליון מבחינת הבנק.

מהם הדברים אותם ניתן לעשות אם נתקלתם בבעיה?

בראש ובראשונה, עליכם להבין מדוע סורבתם לקבל משכנתא ולא להסתפק בתשובה סתמית. כל מידע שתוכלו לדלות בשלב זה יעזור.

1.לבדוק את המצב המשפטי האמיתי של הנכס

לעיתים הבנק לא יאשר משכנתא מסיבות משפטיות, אך ניתן לשנות את דעתו באמצעות חוות דעת משפטית של שמאי או מסמך מהעירייה שמבהיר בצורה טובה יותר את מצבו של הנכס.

במאמר הבא שלמה גוטלר מנכ"ל חברת קפיטל שופך אור על נושא השמאות למשכנתא

2.לנסות וללכת לבנק אחר

במקרים "הקלים" יותר בהם אחוזי המימון הם גבוליים או שהסכום אותו אתם מבקשים גבוה מדי, ניתן ללכת לבנק אחר ולנסות לקבל משכנתא. זכרו שבכל מקרה עדיף לעבור כמה בנקים כדי לראות מהם התנאים הטובים ביותר שאתם יכולים לקבל.

3.הוספת בטחונות

הוספת בטחונות למעשה תגדיל את הסיכוי מבחינת הבנק להחזרת ההלוואה. דוגמה לביטחונות היא הוספת ערבים מדרגת קרבה קרובה, לקיחת משכנתא משותפת או שעבוד של נכס נוסף לבנק. אמנם אתם צריכים לשים יותר קלפים על השולחן, אבל עדיין תקבלו תנאים טובים יחסית.

4.מימון חוץ בנקאי

מכיוון שהמשכנתא היא בסופו של דבר הלוואה, הרי שניתן לפנות לגופים חוץ בנקאיים אם סורבתם למשכנתא בבנק. יש חברות אשראי המלוות כספים וחברות המתמחות בהלוואות. יחד עם זאת, אתם צריכים לקחת בחשבון שהתנאים הריביות למשכנתא חוץ בנקאית יהיו פחות אטרקטיביים. לכן, אם הסירוב היה בשל מצב כלכלי בעייתי, יכול מאוד להיות שאתם מכניסים את עצמכם לבור עמוק עוד יותר.

5.לחכות ולהיות "ילדים טובים"

אם עוד לא קניתם את הדירה ויש לכם אפשרות לשפר את ההתנהלות הכלכלית שלכם, ייתכן שהזמן הוא האפשרות הטובה ביותר לקבלת משכנתא. היתרון הגדול כאן הוא שאתם יוצאים מנקודת מוצא טובה יותר ולכן הסיכוי שתסתבכו אחר כך הוא לא גדול. זה יכול לקחת בין שנה לבין מספר שנים, כך שהאפשרות הזו פחות מתאימה למי שכבר התקדם בתהליך הרכישה או הבנייה של הנכס.

6.פנייה ליועץ משכנתאות

בסופו של דבר, לא לכולנו יש את היכולת או הרצון להתמודד ישירות מול הבנק או להגיע לאנשים הנכונים לאחר שכבר סרבנו ועברנו תהליך שהוא בסופו של דבר די מתיש. יועץ משכנתאות מומחה יכול לתת גם למסורבי משכנתא סיכוי גבוה לקבל אותה, או לכל הפחות להבהיר באופן טוב יותר את תמונת המצב האמיתית נכון לאותו הרגע.