שמאי דיירים פינוי בינוי בתל אביב: מה שאתם לא יודעים – עלול לעלות לכם מאות אלפי שקלים

כשאתם מקבלים הצעת פינוי בינוי, איך אתם יודעים מה באמת מגיע לכם? האם אתם מבינים את המשמעות הכספית האמיתית של חתימה על הסכם עם יזם? רוב הדיירים בתל אביב אין להם מושג שהם עלולים להפסיד מאות אלפי שקלים רק בגלל שלא הבינו את כל הפוטנציאל של הפרויקט. כאן נכנס לתמונה שמאי דיירים פינוי בינוי – המומחה  שלא כפוף ליזם ויכול להבטיח שתקבלו בדיוק מה שמגיע לכם.

המומחיות של שמאי דיירים פינוי בינוי בתל אביב כוללת גם הבנה מעמיקה של שוק הנדל"ן המקומי, מגמות מחירים, ופוטנציאל עליית ערך עתידית. כשיזם מציע תנאים מסוימים, השמאי יכול להעריך האם ההצעה הוגנת או שהדיירים מוותרים על סכומים משמעותיים.

התפקיד הקריטי של שמאי דיירים בפרויקט פינוי בינוי

כששמאי דיירים בתל אביב נכנס לפרויקט, הוא מביא עמו מומחיות ייחודית שיכולה לשנות לחלוטין את התוצאה הכלכלית עבור הדיירים. בתל אביב, שבה מחירי הנדל"ן מגיעים לרמות שיא, כל מטר רבוע נוסף משפיע על שווי דירת התמורה.

התפקיד המרכזי שלו הוא לנתח בדקדקנות את הוראות התכנון, זכויות הבניה הקיימות והעתידיות של הנכס, ולהעריך בדיוק כמה מ"ר רבוע מגיע לכל דייר ודייר.

האם הדיירים יכולים לקבל חלק מהרווח היזמי?

אספקט קריטי נוסף הוא בדיקת הרווח היזמי והאיזון שלו מול התמורות שהדיירים מקבלים. שמאי מנוסה יודע לחשב את הרווח הצפוי של היזם מהפרויקט, ולהעריך האם חלוקת הרווחים הוגנת. הוא יכול לזהות מקרים שבהם היזם מבקש תנאים יותר מדי נדיבים עבורו על חשבון הדיירים.

במידה והדיירים נעזרו בשמאי דיירים פינוי בינוי טרם בחירת יזם, בעזרת עו"ד ניתן לקבוע הוראות חלוקת הרווח היזמי כבר בהסכם עם היזם.

העלויות הנסתרות שהיזם נושא בהן – והשפעתן על הדיירים

כדי להבין את המשוואה הכלכלית המורכבת של פרויקט פינוי בינוי, חשוב לדעת על ההוצאות הרבות שבהן נושא היזם. הבנת העלויות הללו חיונית לדיירים כדי להעריך נכון את כדאיות הפרויקט ולוודא שחלוקת הרווחים הוגנת.

אחת ההוצאות המשמעותיות ביותר היא מס היטל השבחה שהיזם חייב לשלם לוועדה המקומית לצורך קבלת היתר הבניה. מס זה מחושב על בסיס עליית ערך הקרקע כתוצאה מהשינוי התכנוני, ויכול להגיע לסכומים של עשרות ומאות מיליונים בפרויקטים גדולים בתל אביב.

בנוסף, היזם נושא בהוצאת דמי שכירות לדיירים המפונים למשך כל תקופת הבניה, שיכולה להימשך בין שנתיים לארבע שנים. בשוק השכירות הגבוה של תל אביב, עלות זו יכולה להגיע למאות אלפי שקלים לכל דירה. יתר על כן, היזם חייב לממן הוצאות עקיפות רבות כמו עלויות ההעברה של הדיירים, עלויות התאמת דירות לנכים בהתאם לתקנות הנגישות, ומציאת דירות קרקע מתאימות למוגבלים בתנועה.

היזם גם אחראי לממן את שכר הטרחה של עורכי הדין המייצגים את הדיירים, וכן את עלויות השמאי המייצג את האינטרסים שלהם. כל ההוצאות הללו משפיעות על הרווחיות הכוללת של הפרויקט, ולכן חיוני שהדיירים יבינו אותן כדי לנהל משא ומתן אפקטיבי.

תכנית ראשית לפינוי בינוי במתחם דפנה-אלתרמן

התכנית הינה תכנית ראשית הקובעת הוראות פינוי בינוי למתחם דפנה-אלתרמן. על בסיס תכנית זו, הוגשו תכניות מפורטות לכל מתחם. המטרה העיקרית היא יצירת רובע מגורים חדש שישלב בתוכו פעילות מסחרית ותרבותית, תוך חיזוק המבנים הקיימים והחלפתם הדרגתית. התכנית שמה דגש על שיפור איכות החיים של תושבי האזור ויצירת סביבה עירונית מתקדמת שתשמש דוגמה לפרויקטים דומים.

התכנית קובעת חלוקה מפורטת של השטחים לפי ייעודים שונים, כולל אזורי מגורים, מסחר, דרכים ומתקנים ציבוריים.

התכנית קובעת זכויות בנייה משמעותיות המגיעות לכדי 1,434 יחידות דיור חדשות במתחם. השטח הכולל המיועד לבנייה מגיע ל-150,991 מטר רבוע, כאשר חלק ניכר ממנו מיועד לשימושי מגורים מעורבים עם פעילות מסחרית.

התכנית מאפשרת בנייה בגובה המשתנה לפי אזור.

במגרשים 502-506: מותרת בנייה של עד 25 קומות מעל קומת קרקע, כאשר קומות 1-6 מוגדרות כקומות קרקע.

במגרש 501: מותרת בנייה של עד 30 קומות מעל קומת קרקע.

התכנית מחייבת הקמת תשתיות מתקדמות לאורך המתחם, כולל מערכות תחבורה, תשתיות טכנולוגיות ומתקני ציבור מגוונים. היא מדגישה את החשיבות של יצירת חיבור בין האזורים השונים במתחם ושילוב הרמוני עם הסביבה הקיימת.

מכלול ההוראות הללו יוצר מסגרת מקיפה לפיתוח מתחם מגורים מודרני שישלב בין צרכי הדיירים הקיימים לבין החזון העתידי של האזור.

להלן חלק מתרשים התכנית קרדיט ("לאתר מנהל התכנון"):

תאוצת הבניה ומנהלת ההתחדשות העירונית "עזרה וביצרון"

העיר תל אביב זיהתה את החשיבות הרבה של ליווי הדיירים בתהליכי פינוי בינוי והתחדשות עירונית, ולכן הקימה את מנהלת ההתחדשות העירונית "עזרה וביצרון". מנהלת זו מספקת מגוון שירותים חיוניים לתושבים הנמצאים בתהליכי התחדשות.

הבית להתחדשות עירונית פועל במספר ממשקים מרכזיים לתמיכה בתושבים. הוא מעניק סיוע בהתארגנויות תושבים, כאשר הוא עוזר לדיירים להבין את זכויותיהם ולהתארגן יחד מול יזמים. המנהלת מתמחה בקידום, ליווי וניהול פרויקטים לטובת התושב, תוך הבטחה שהאינטרסים שלהם מובנים ומיוצגים כראוי.

הגנה על הדיירים ובדיקת היתכנות הפרויקט

אחד החששות הגדולים ביותר של דיירים בפרויקט פינוי בינוי הוא הפחד מלהעניק את הנכס היקר ביותר שלהם – ביתם – בלי להבין לעומק את ההשלכות הכלכליות והמשפטיות. כאן מתגלה החשיבות הרבה של שמאי דיירים מקצועי שיכול לבחון את כל היבטי הפרויקט.

שמאי דיירים פינוי בינוי בתל אביב מתמחה בבדיקת היתכנות פרויקטים מכל הזוויות הרלוונטיות. הוא בוחן תחילה את התכנון הארכיטקטוני והנדסי כדי לוודא שהפרויקט מעשי וניתן ליישום. בדיקה זו כוללת ניתוח של התכנית המפורטת, הבנת המגבלות התכנוניות, ואימות שהיזם יכול לממש את ההבטחות שהוא נותן לדיירים.

התאוצה שחלה לאחרונה בפרויקט פינוי בינוי בתל אביב הביאה דיירים רבים להבנה שהם חייבים להשקיע בשירותי שמאי דיירים מקצועי. הסיבה לכך היא שהפרויקטים הפכו מורכבים יותר, הסכומים גדלו משמעותיות, והסיכונים הכלכליים גדלו בהתאם. דיירים שבעבר הסתמכו על ייעוץ בסיסי או על ההבטחות של היזם, מבינים כיום שהם זקוקים לייצוג מקצועי שיגן על האינטרסים שלהם.

שמאי מקרקעין בתל אביב ובדיקת הפקעות תשתיות

נושא נוסף שבו מתמחה שמאי מקרקעין בתל אביב הוא בדיקת ההפקעות שנעשו בעקבות פרויקטי תשתית גדולים כמו תוואי הרכבת הקלה והמטרו בתל אביב. פרויקטים אלו משפיעים על אלפי נכסים ברחבי העיר, ובעלי הנכסים זכאים לפיצויים משמעותיים שחשוב לדעת לתבוע ולחשב נכון.

שמאי מקרקעין מקצועי יודע לקרוא את התכנון המפורט של פרויקטי התשתית, ולאבחן בדיוק את עומק ההפקעה ואת השפעתה על הנכס. השמאי יודע לזהות ולאבחן בין הפקעה מלאה לחלקית, ויודע לחשב את הפיצוי המתאים לכל סוג של פגיעה.

את פיצוי ההפקעה שמאי מקרקעין יכול לאמוד בכמה ראשי נזק מרכזיים. ראש הנזק הראשון הוא פגיעה בסביבת הבניין, הכוללת הפרעות מרעש, אבק, ותנועה כבדה במהלך העבודות. ראש נזק שני הוא מניעה לביצוע התחדשות עירונית בגלל אי אפשרות חפירת מרתפי חניה, פגיעה שיכולה להיות בעלת ערך כלכלי עצום בתל אביב. ראש הנזק השלישי הוא הפיצוי הקבוע על פי פרק יט' לקווים המנחים, המתייחס לפיצוי על הפקעה תת קרקעית קבועה בנכס.

חישוב פיצוי הפקעה מצריך מומחיות רבה והבנה מעמיקה של החקיקה הרלוונטית ושל שוק הנדל"ן. חשוב במיוחד להקפיד על עמידה במועדים הקבועים בחוק, שכן איחור בהגשת תביעות יכול להוביל לאובדן זכויות. לכן חיוני לפנות לשמאי מקרקעין בתל אביב המתמחה ומכיר לעומק את הנושא ההפקעות מיד עם קבלת הודעה על הפקעה.

סיכום – מה חשוב לדעת לפני החתימה על הסכם פינוי בינוי

שלושת החששות המרכזיים של דיירים לפני פרויקט פינוי בינוי – חוסר הבנה של מה שיקבלו והאם זה באמת התמורה ההוגנת, פחד מתנאים לא הוגנים מהיזם, וחשש מפני תקופת הבניה – יכולים להיפתר על ידי היוועצות עם שמאי דיירים פינוי בינוי בתל אביב מקצועי ומנוסה.

חשיבות ההתייעצות עם השמאי עוד בטרם החתימה על הסכמות עם היזם או אפילו לפני גיבושו הסופי של התכנון לא ניתנת להערכה. בשלב המוקדם הזה, שמאי מקרקעין יכול להשפיע על התנאים, להציע שיפורים, ולוודא שהדיירים מבינים לעומק את ההשלכות של ההחלטות שלהם.

בדיקת הרווח היזמי בפרויקט והאפשרות לבחון את חלוקת עודפי הרווח בין הדיירים היא חלק מהותי מהשירות שמעניק שמאי דיירים מקצועי. רבים מהדיירים אינם מודעים לכך שהם יכולים לדרוש חלק מהרווחים העודפים, במיוחד כאשר הפרויקט מסתבר כרווחי יותר מהצפוי.

לבסוף, החשיבות בביצוע שמאות מקרקעין מקצועית כאשר מדובר על נכס הכולל זכויות בניה – כמו ברוב המקרים בתל אביב – חשובה ביותר. זכויות הבניה מהוות חלק משמעותי מערך הנכס, ורק שמאי מקרקעין מקצועי יכול להעריך אותן נכון ולוודא שהדיירים מקבלים את מלוא הערך שמגיע להם על הנכס החשוב ביותר בחייהם.

במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

א. פז שמאות מקרקעין

טלפון: 2698*

אתר:https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון האתר.