נדב טלאורבימים האחרונים אנו עדים להערכות רבות בנושא מחירי הנדל״ן בשנת 2020 ומה צופן העתיד בהקשר לשוק הנדל״ן בישראל. מסתמן כי, נגמרה הקורונה ומחירי הדירות יעלו בקצב של 10 אחוז בשנה.
לדברי ניר שמול, בעלי חברת שניר, בית לשיווק נדלן: " לפי נתוני הלמ"ס מחירי הדירות השלימו עלייה של 4 אחוז בממוצע שנתי בשנה החולפת. אולם אם מביאים בחשבון את אותם הנתונים על פי הפעילות ברבעון שחלף, קצב ההתייקרויות עומד על 8 אחוז בשנה !
בנוסף לכך על פי נתוני הלמ"ס ב-15 החודשים האחרונים קיימת ירידה משמעותית במלאי הדירות למכירה (ירידה של כ-12.5%) ובהתאמה לכך גם ירידה משמעותית בחודשי ההיצע (ירידה של כ-23%).
מהצד השני אפשר לראות על פי הפרסומים כי קיימת ירידה של 11.4 אחוז בכמות הדירות שנמכרו ברבעון הראשון של שנת 2020 וזאת לעומת השנה החולפת, מדובר בירידה דרמטית."
שמול חושף את התחזית לשנת 2020- מה יקרה בשוק הנדל"ן בקרוב?
"איך אפשר לחבר את הנתונים ״הסותרים״? וכיצד אפשר להעריך את הפעילות בענף זה בתקופה הקרובה?
כדי לקבל תמונה כוללת, יש להביט בכמה נתונים נוספים ולנתח גם אותם:
1 שאלת ההיצע והביקוש – ישראל ממוקמת במקום ראשון במדינות ה OECD בכמות הילדים. במדינה בה נולדים כ-200 אלף תינוקות בשנה ונפטריםכ-50 אלף אנשים בשנה, קצב הבנייה בישראל עומד כל קרוב ל – 50 אלף התחלות בנייה, כלומר ישראל בונה לפי כמות המתים ולא על פי כמות הנולדים.
2 שר האוצר הפורש מר כחלון שם לנגד עיניו את הורדת מחירי הדירות, כשם שעשה את המהפכה הסלולרית בעבר, אולם ציפיות לחוד ומציאות לחוד. במקום ירידה מיועדת של 20 אחוז במחירי הדירות קיבלנו עלייה של כ – 17 אחוז במחירי הדירות במהלך תקופת כהונתו. הפרויקטים של מחיר למשתכן עזרו לצעירים רבים לרכוש דירה במחיר מוזל, אולם לא פתרה לצערי את העלייה במחירי הדירות.
3 לאחר הקמת הממשלה, שני הגורמים הדומיננטיים החדשים בשוק הדיור הם השרים החרדים מר ליצמן ומר דרעי . מניסיון העבר אפשר להניח כי תבנה לפחות עיר חדשה נוספת למגזר החרדי וכן תוספות בנייה הכרחיות לציבור זה בדמות דיור מוזל, מענקי זכאות ומיקום אשר יחליפו את תוכנית מחיר למשתכן הגוססת. אפשר להניח גם כי הרצון לחזק את קופת המדינה יביא להחזרת המכרזים לכל המרבה במחיר, חיזוק הדיור הציבורי וביטול תוכנית מחיר למשתכן. כמו כן הורדה משמעותית של אחוזי מס הרכישה עקב העובדה שהמשקיעים עברו להשקיע בחו"ל וכן ביטול מס השכירות כדי לעודד מחדש משקיעים לרכוש דירות להשקעה וכן עידוד מסיבי של התחדשות עירונית בדגש על פינוי בינוי.
4 משבר הקורונה תפס את העולם וגם את שוק הנדל"ן בהפתעה גמורה. היה חשש גדול של עיכובים משמעותיים במועדי מסירת דירות חדשות. חשש זה הוסר לאחר שענף הנדל"ן בחוכמה הוכר כמשק לשעת חירום והתנהל באופן די כרגיל לאורך כל המשבר.
אולם כמות העסקאות ירדה בצורה משמעותית, לא נחתמו כמעט עסקאות של קנייה ומכירה. הייתה סטגנציה בשוק לאורך כחודשיים. אולם האופי של הישראלים אשר מורגלים לעתות של מלחמה ומשבר למעברים קיצוניים מעצב לשמחה כמו המעבר מיום הזיכרון ליום העצמאות, הוא אופי מנצח. אנו רואים בשבועיים האחרונים עלייה משמעותית בהיקפי המכירות לרמות אשר דומות לימים טרם המשבר ובחלק מהפרויקטים גם מעבר לכך. הישראלים כנראה מעריכים שהמחירים יעלו בקרוב ולכן מקדימים את הרכישות המתוכננות שלהם. להערכתי תופעה דומה תהיה גם בעולם המסעדנות, התיירות והתעופה. ההתאוששות של המשק תהיה מהירה יותר ממה שחושבים .
השאלה היחידה שעדיין אין עליה תשובה היא מה יהיה עם שוק התעסוקה. האם מתוך 1.2 מיליון עובדים שיצאו לחל"ת, יחזרו מיליון עובדים לתעסוקה מלאה או רק 700-600 אלף שכירים מכמות זו ישובו לעבודה. אם יתקיים התרחיש של כמות מופחתת זו, המדינה תכנס למשבר תעסוקה חמור אשר יוביל לקשיים בקבלת אישורים לצורך לקיחת משכנתאות חדשות, או בעמידה של הלווים בתשלומים השוטפים של המשכנתאות הקיימות.
5 במהלך המשבר, המדינה הפסיקה לפרסם מכרזים חדשים למכירת קרקעות לבנייה. חלפו כבר שלושה חודשים ללא מכרז אחד חדש ולכן במשך שלושה חדשים יזמים לא קנו קרקעות לבנייה. שלושה חודשים שתהליכי התכנון התעכבו לאור המשבר, מלאי הדירות החדשות הלך והצטמצם ולעומת זאת הביקוש נשאר יציב.
אך הלקוחות ישבו על הגדר מכורח הנסיבות, וגם כי הסגר לא אפשר להם לבצע עסקאות. יש להביא בחשבון כי בתחום הנדל"ן הכול לוקח זמן, זמן רב. כל עיכוב של מספר חודשים גורר אחריו עיכוב גדול הרבה יותר, בהשלמת הפרויקט והבאתו לנקודת הסיום .
אז מה יהיה? בשקלול של כל הנתונים אנחנו נמצאים לפני גל חדש של התייקרויות, בקצב של עשרה אחוז בחישוב שנתי !!
אם מישהו לא יתעשת שם למעלה בממשלה, אנחנו לפני התפרצות של גל חדש ….. לא של קורונה אלא של מחירי הדיור בישראל."
