תוכן שיווקי
תחום הנדל"ן הוא תחום מורכב. כל מה שנוגע לתחום זה, לרוב גם מתאפיין בסכומי כסף גדולים. כך שחשוב ומומלץ להתמצא בפרטים. היטל השבחה הוא נושא מיוחד בתחום זה, אשר בעלי הנכס הממוצעים לא עוסקים בו. אך כאשר הוא עולה על הפרק, חשוב מאוד להבין במה מדובר.
היטל השבחה – הנקודות העיקריות
- במה מדובר? בתשלום חובה, אשר מוטל כאשר ערך דירה או קרקע עולה, בעקבות שינוי שהכניסה המדינה, אשר נוגע גם לנכס. למשל, אישור תכנית בניה מסוימת או מתן הקלה לגבי הנכס. דוגמאות אופייניות לכך, הן הגדלת אחוזי הבניה או אישור לשימוש בנכס למטרה נוספת.
- מה ההיגיון בכך? בעלי דירות ירוויחו מהשינויים, אז למה בעצם "לגזול" מהם חלק מרווח זה? התשובה היא, שהרווחים הם תודות לשינויים שביצעה המדינה ובעזרת ההיטל, רווחים אלה חוזרים (לפחות חלקית) אל הציבור.
- מי "מטיל" זאת? – הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.
- על מי התשלום מוטל? – על בעלי הנכס או חוכר הנכס.
- מה גובה ההיטל? – מחצית מערך ההשבחה. הערך נקבע לפי הערכות שמאי וזה נושא מורכב, שבו צריכים לכלול גם הוצאות על מימוש ההשבחה. כלומר, לא רק כמה ניתן להרוויח כעת יותר מהנכס, אלא גם כמה יעלה להגיע למצב זה.
- מתי משלמים? – כאשר מממשים את העלייה בערך הדירה. בעת מכירת הנכס או ניצול האפשרויות החדשות שהביאו לעליית הערך (כמו בנייה בהתאם להן).
- למי משלמים? – לרשות המקומית.
הזכות לערער
מי שמקבל דרישה לשלם היטל זה, רשאי לערער על כך. זאת, בפני וועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה של משרד הפנים. ניתן לערער הן על עצם הדרישה לשלם והן על גובה התשלום שנקבע. כפי שציינו קודם לכן לגבי חישוב גובה ההיטל, מדובר בנושא מורכב. ואכן, מסיבה זו דרוש גורם מקצועי שיכריע במצבים כאלה והוא מכונה "שמאי מכריע" – שמאי שהוסמך למטרה זו.
יש פטור?
כן, במצבים מסוימים ישנו פטור מהיטל השבחה, כולל
- במבנים אשר שטחם אינו עולה על 140 מ"ר.
- למוסדות שונים אשר מוגדרים כמוסדות שלא למטרת רווח.
- בבניית ממ"ד (בשטח המינימום הדרוש, אשר עומד על 9 מ"ר נטו וקירות).
- כאשר יש זכאות לסיוע ממשרד הבינוי והשיכון.
- במקרקעין אשר נמצאים במסגרת שכונת שיקום.
מה קורה בבתים משותפים?
היטל השבחה לגבי בתים משותפים הוא עניין מסובך מעט יותר מהרגיל. ההשבחה עשויה להיות משמעותית רק עבור חלקם, אם היא מתייחסת למשל לבניה על גג המבנה. במקרה כזה, לא כל הדיירים יחויבו בתשלום ההיטל.
זה לא מס שבח!
חשוב להדגיש, שלא מדובר על "מס שבח". מס שבח הוא מס אשר מוכר הדירה משלם על הרווח שהוא השיג באמצעות מכירתה. זאת, כתשלום לרשות המיסים ולא (כמו לגבי היטל השבחה) לרשות מקומית.
יועץ משכנתא ועוד
רבים רוכשים דירות למטרת השבחה ומכירה ברווח. במקרים כאלה, חשוב להתנהל בצורה מחושבת מאוד ולקחת בחשבון את כל פרטי הפרטים. זאת, מאחר שמדובר בגורמים רבים, אשר עשויים להשפיע על השורה התחתונה – האם וכמה תרוויחו מכך? היטל השבחה עשוי להתבטא כאן בכמה אופנים. הן ברכישת נכס שמוטל עליו היטל כזה והן במכירת הנכס שהשבחתם, אם מוטל עליו היטל זה. כך במקרה שבו יש ברשותכם נכס בבעלותכם שבכוונתכם להשביח בעתיד וייתכן שבקרוב יוטל היטל השבחה. בכדי להבטיח טיפול יסודי בדברים, מומלץ מאוד להסתייע באנשי מקצוע. בהקשר משכנתא לדירה כזו למשל, מומלץ לפנות אל יועץ משכנתא מנוסה.