למה מחירי הדיור בירושלים עולים כשבשאר הערים לא?

במשך עשורים, המושג "שוק הנדל"ן הישראלי" נתפס כמקשה אחת. הנטייה הטבעית הייתה להניח שאם הריבית עולה או אם ישנה האטה כלכלית, המחירים יגיבו בצורה דומה מצפון ועד דרום.

אלא שהמציאות בשטח מוכיחה אחרת: בזמן שבערים רבות במרכז ובפריפריה אנחנו עדים לבלימה ואפילו לירידות מחירים מסוימות, ירושלים ממשיכה בשלה. הבירה מתנהגת כשוק אוטונומי, כמעט חסין לתנודות הכלל ארציות, והסיבות לכך נעוצות במבנה עומק ייחודי שקיים רק כאן.

הביקוש הגלובלי: ירושלים כמותג בינלאומי

ההבדל הראשון והמשמעותי ביותר בין ירושלים לכל עיר אחרת בישראל הוא זהות הרוכש. בעוד שבערים כמו ראשון לציון או פתח תקווה הרוב המוחלט של הקונים הם ישראלים המושפעים ישירות מגובה הריבית של בנק ישראל, ירושלים היא מוצר צריכה עולמי.

בשנים האחרונות, וביתר שאת בעקבות אירועים פוליטיים ואנטישמיות גואה בעולם, יהדות התפוצות רואה בירושלים לא רק יעד לחופשה, אלא מקלט בטוח ובית שני. עבור רוכש מניו יורק, פריז או לונדון, הריבית הישראלית היא נתון משני. הם מגיעים עם הון עצמי גבוה ומחפשים נכס במיקומים אסטרטגיים, מה שמוביל לעלייה בביקוש עבור פרויקטים חדשים בירושלים המציעים סטנדרט בנייה בינלאומי.

הלחץ הזה מצד קונים מהתפוצות שומר על רף מחירים גבוה. זה מה שגורם לשוק הירושלמי להישאר חזק ולא לרדת, גם בתקופות שבהן יש חוסר ודאות גדול בארץ.

שימור מול פיתוח: המאבק על כל מטר

ירושלים היא לא רק עיר מגורים, היא אתר מורשת עולמי. המשמעות היא שהרבה מאוד שטחים בעיר הם "שטחים לשימור" שאסור לגעת בהם או לבנות עליהם לגובה. המגבלה הזו יוצרת מצב שבו הביקוש האדיר מתנקז למספר מצומצם של רחובות ושכונות שבהם כן מאשרים בנייה. כשההיצע כל כך מוגבל בגלל הצורך לשמור על אופי העיר, וכל מגרש פנוי הופך לזהב מבחינה נדל"נית, המחירים פשוט ממשיכים לטפס.

היצע מוגבל מול ריבוי טבעי

אמנם ירושלים היא העיר הגדולה בישראל, אך עתודות הקרקע שלה לבנייה חדשה מצומצמות מאוד בגלל הרים ושטחי שימור. התוצאה היא שכל יחידת דיור חייבת להגיע מתוך העיר הקיימת, מה שנקרא "ציפוף".

במקביל, הריבוי הטבעי בעיר הוא מהגבוהים בארץ בגלל אופי הקהילות, מה שיוצר ביקוש קשיח מצד תושבים שעבורם ערים אחרות אינן רלוונטיות בגלל הצורך בצביון קהילתי ומוסדות חינוך ייחודיים.

הסטנדרט החדש של ההתחדשות העירונית

סיבה נוספת לעלייה היא השינוי בשכונות הוותיקות. פרויקטים של פינוי בינוי הופכים בניינים מתפוררים למגדלים מודרניים עם לובי, חניה וממ"ד מציל חיים. התהליך הזה משדרג את המעמד של האזור כולו, וביחד עם פריסת הרכבת הקלה, השכונה הופכת לאטרקטיבית עבור קהל חזק יותר.

אפשר לראות את זה מצוין בשכונת קריית יובל, שכונה שמשנה את פניה לגמרי עם מגדלים מודרניים לאורך ציר הרכבת הקלה, מה שתורם לעליית מחירי הדירות והופך אותה לאחד המקומות הכי מבוקשים בעיר.

הפתרון למגורים בירושלים: המומחיות של טרא נדל"ן בהתחדשות עירונית

בתוך המציאות המורכבת הזו, שבה כל מטר רבוע בירושלים דורש הבנה תכנונית ורגישות חברתית, פועלת חברת טרא נדל"ן. החברה מתמחה בזיהוי הפוטנציאל הטמון בשכונות הוותיקות של ירושלים ומובילה פרויקטים משמעותיים של התחדשות עירונית.

ההתמחות של טרא נדל"ן כחברה המובילה בהתחדשות עירונית בירושלים נשענת על גב כלכלי חזק והיכרות מעמיקה עם השוק והרגולציה המקומית. המומחיות הזו מתחברת לשירותיות בלתי מתפשרת ושקיפות מלאה מול הדיירים, מה שמאפשר להפוך את המציאות המורכבת של הבירה לסביבת מגורים מודרנית במקביל לשמירת הצביון השכונתי.