רחובות משנה את פניה: הניתוח הכלכלי של תוכנית הענק במזרח העיר

העיר שביססה את מעמדה כבירת המדע והתרבות של השפלה, סבלה בשנים האחרונות ממחסור חמור בעתודות קרקע. כעת, תוכנית הדגל המקודמת בוותמ"ל (תמ"ל 3003) צפויה לשחרר את הפקק עם אלפי יחידות דיור ושטחי תעסוקה חדשים. האם זהו הצעד שיזניק את רחובות לליגה של תל אביב?

במשך שנים נחשבה רחובות ל"אי של יציבות" בשוק הנדל"ן הישראלי. עם עוגנים חזקים כמו מכון ויצמן למדע, הפקולטה לחקלאות ופארק המדע המצליח, העיר משכה אליה אוכלוסייה סוציו-אקונומית חזקה. אולם, ההצלחה הביאה עמה אתגר משמעותי: העיר מיצתה כמעט לחלוטין את עתודות הקרקע הזמינות שלה בגבולותיה הנוכחיים. התוצאה הייתה עליה עקבית במחירי הדיור וקושי גובר עבור זוגות צעירים להישאר בעיר.

הפתרון המסתמן לבעיה זו אינו נקודתי, אלא מערכתי ורחב היקף. מדובר בתוכנית ההרחבה המזרחית של העיר, המוכרת בשם המקצועי תמל 3003 רחובות. תוכנית זו, המקודמת במסלול המהיר של הותמ"ל (הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור), מסמנת את הכיוון אליו צועדת העיר בעשור הקרוב, והמשמעויות הכלכליות שלה הן מרחיקות לכת.

הרחבת המעגל העירוני: לא רק מגורים

הטעות הנפוצה בניתוח תוכניות הרחבה עירוניות היא ההתמקדות במספר יחידות הדיור בלבד. במקרה של מזרח רחובות, הסיפור הגדול הוא יצירת רובע אורבני חדש שמתפקד כיחידה כלכלית עצמאית. התכנון כולל, לצד כ-6,500 עד 8,000 יחידות דיור (בשלבים שונים של התוכנית הכוללת), גם היקפים אדירים של שטחי מסחר ותעסוקה.

החשיבות של שטחי התעסוקה היא כפולה: ראשית, הם מבטיחים הכנסות מארנונה עסקית לעירייה, מה שמאפשר לה לספק שירותים ברמה גבוהה לתושבים החדשים. שנית, הם יוצרים מקומות עבודה איכותיים בסמוך לבית. המודל התכנוני המודרני, המיושם בתוכנית זו, שואף לצמצם את היוממות (Commuting) היומית לכיוון תל אביב, ובכך להעלות את איכות החיים ואת ערך הנכסים בשכונה.

המיקום האסטרטגי והחיבור למטרופולין

אחד היתרונות הבולטים של המתחם המזרחי הוא הנגישות. התוכנית משתלבת עם מערך הכבישים המתוכנן (כולל כביש "עוקף רחובות מזרח" העתידי) ועם רשת התחבורה הציבורית המתפתחת. החיבור לעורקי התחבורה הראשיים הופך את השכונה לאטרקטיבית במיוחד עבור משקיעים שמבינים כי נגישות היא המפתח לעליית ערך.

כאשר בוחנים את מחירי הנדל"ן בערים המקיפות את תל אביב, ניכר כי ערים שידעו לייצר נגישות תחבורתית גבוהה לצד סביבת מגורים איכותית, רשמו את עליות המחירים החדות ביותר. רחובות, עם התוכנית החדשה, מכוונת בדיוק למשבצת הזו.

הפוטנציאל הגלום בשלב הקרקע

מבחינת משקיעי הנדל"ן, תוכנית תמ"ל 3003 מציגה חלון הזדמנויות קלאסי של "טרום הפשרה סופית". השוק מתמחר כיום את הקרקעות במתחם על בסיס הציפייה לאישור, אך עדיין בפער ניכר ממחיר של קרקע זמינה לבנייה מיידית. הפער הזה, המכונה בשפה המקצועית "ייזום", הוא המקום בו נוצר הרווח המשמעותי ביותר.

עם זאת, חשוב להבין כי השקעה בקרקע דורשת אורך רוח. הליכי הותמ"ל אמנם קצרים משמעותית מהליכי תכנון רגילים בוועדות המחוזיות (שעשויים להימשך עשור ויותר), אך עדיין מדובר בתהליך סטטוטורי סדור הכולל הפקדה, התנגדויות ומתן תוקף. המשקיעים שנכנסים כעת למתחם הם אלו שמאמינים ביכולת המימוש של התוכנית ובנחישות של גורמי התכנון להוציא אותה לפועל.

ניהול סיכונים ובחירה נכונה

השקעה בנדל"ן, ובפרט בקרקעות בהליכי תכנון, מחייבת בדיקת נאותות קפדנית. השוק מוצף בהצעות, ולא כל קרקע חקלאית אכן תהפוך למגדל מגורים. ההבדל בין הצלחה לכישלון טמון בפרטים הקטנים: גבולות התוכנית המדויקים (הקו הכחול), סוג הבעלות (פרטי בטאבו מול זכויות), והייעוד הספציפי של החלקה בתוך התשריט.

חברת אופטימל אינווסט, המתמחה באיתור וניתוח קרקעות באזורי ביקוש, מדגישה את חשיבות הליווי המקצועי בעסקאות אלו. החברה מבצעת אנליזה מעמיקה של תוכניות המתאר ומאתרת את החלקות בעלות הסבירות הגבוהה ביותר להשבחה, מתוך הבנה שהרווח של המשקיע נגזר מהיכולת לזהות את הפוטנציאל לפני שהוא הופך לנחלת הכלל.

לסיכום, תוכנית ההרחבה המזרחית של רחובות היא הרבה יותר מעוד פרויקט נדל"ן. זהו מהלך אסטרטגי שנועד להבטיח את עתידה של העיר כמוקד משיכה לאוכלוסייה איכותית גם בעשורים הבאים. עבור המשקיע הפרטי, זוהי הזדמנות לקחת חלק בצמיחה של אחת הערים החזקות בישראל, בנקודת זמן שבה המחירים עדיין מאפשרים כניסה שפויה לשוק.

הקרקע אינה זמינה לבנייה מיידית